买房的时候很多过来人士会劝我们选择大品牌，大开发商，并说买房一定要记得去查看开发商资质。买房为什么要审查开发商资质呢?根据相关法律规定，开发商必须符合一定的条件才能开发房地产。符合开发资质的开发商要具备哪些条件？

(资料图片)

江苏居和信律师事务所的周翔律师做出了详细解答：

(一)房地产开发企业作为商品房销售的出卖人，应当是独立的企业法人，并且符合法律的规定。《城市房地产管理法》第2十九条规定，房地产开发企业应当具备下列条件：

1、有自己的名称和组织机构；

2、有固定的经营场所；

3、有符合国务院规定的注册资本；

4、有足够的专业技术人员；

5、法律、行政法规规定的其他条件。

(二)房地产开发企业必须已经取得合法的土地使用权。销售商品房时，房地产开发企业应当已经取得合法的土地使用权，要证明这一点，房地产开发企业应具备一定的证件。

《商品房销售管理办法》第7条规定，商品房销售，应当取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。使用土地的批准文件包括划拨土地的批准文件和已经交付全部土地使用权出让金的证明文件。没有这些文件，房地产开发企业是不能进行商品房销售的。

(三)房地产开发企业必须有《房地产开发资质等级证书》。

(四)房地产开发企业必须具有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》。如果没有这两种证件，那么其商品房就是违反法律规定进行开发建设的，当然不能向社会公众进行销售。

房产证（不动产权证）是购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。如果说那您买的房子没有办法办理房产证的话，那么就意味着房子的产权存在问题，很有可能还会是您的合法权益得不到保障。现实生活中，有四类房产办不了房产证，大家在买房的时候一定要避开这四类房产。

1、小产权房

小产权房是指在集体土地上建设的房子，相关法律规定：集体土地是属于集体经济所有的，不能够进入房地产市场买卖、交易。由于小产权房的土地不是通过正常渠道出让的，所以不能办理房产证。小产权房交易时，也不能贷款，后期如果拆迁，房子相关权益也难以得到保障。

2、未满5年的经济适用房

经济适用房是政策性住房，按照规定，入市满5年之后才能再次上市交易。所以，如果购买的房子是经济适用房，一定要核对好是否已经满5年，要是未满5年的话就办不了房产证。另外，回迁房也和经济适用房一样，也需要满5年之后需要上市交易。

3、未取得“五证”的房产

购买新房时，项目需要有五证二书，“五证”包括《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》。如果说开发商五证不齐全的话，是办理不了产权证的。

一些开发商可能资质存在问题，或者项目建设过程中私自变更规划，或者项目建成之后，验收不合格，都办不了房产证。小编就曾遇到过购买的新房因为配建的人防工程验收不通过，房子拖了2年才能办房产证。

4、已被抵押、查封的房产

无论是新房还是二手房，如果说该产权所在的土地或者是房子已经被抵押或者被查封，就不能够进行转移交易，也就办不了房产证。即便您已经付了房款，这个房子也没有办法办理产权证，您也没有任何的处置权利。所以大家在买房前一定要注意去房产部门查询房屋的产权情况。

除了上述四种房子之外，在房子交易过程中也应该注意房产安全，如果是购买新房，需要查验开发商的资质与口碑，以防后期出现开发商跑路、项目断尾的风险；购买二手房，则需要确认房子的产权新政，部分央产房、军产房的交易也与普通商品房不一样。

周翔律师补充：

近日，某物业负责人向记者反映，开发商在房屋还未达交付标准的情况下就交房了，这之后遗留下来的问题给他们的物业管理带来了很多的麻烦。

该负责人表示，他们小区项目的开发商与业主的购房合同中规定了交付日期，但到了交付期，一些工程的后续工作还没做好，可由于合同中规定超期交房会有违约金，所以建设方为了规避风险，就仓促交付。然而仓促交付带给他们物业的是很多建设方面的瑕疵和不足，比如说道路没到位，亮化没完成等，这些问题致使物业和业主之间产生了一些矛盾和误会，影响物业对小区的管理工作。

房屋未达交付标准怎么就可以交付呢，物业在交付之前不是也需要对房屋进行验收吗？

物业人员表示，物业前期都是受开发商的委托，说得直白点就是开发商是物业的老板，所以在某种意义上物业只有协助开发商。该物业人员还透露，前期物业查验按理说必须进行而且是在各个项目完全竣工验收合格后才可以进行物业交付，事实上小区物业真正开始交付时，各项指标都没有完善，配套设施都不具备，基本达不到交付条件。严格意义上来说物业交付就是物业综合验收合格，房屋的合格证、产权证、水电卡等等必须齐全，但目前除了一些前景较好的楼盘可能会材料完善齐全后交付，多数开发商都不会搁置时间太长。同时在售房是有规定时间的，为了让资金能够尽快回笼，并规避风险，开发商都是边交付边完善。

那么针对遗留下来的问题，开发商采取解决措施了吗？该物业人员回应说，小区业主普遍认为开发商与物业是“一丘之貉”，将房屋问题像“皮球”一样踢来踢去，相互包庇。业主难找开发商，于是一有问题就找物业，让物业联系开发商。开发商可能会来维修一两次，但是问题多了，开发商会以物业公司为“挡箭牌”，推卸责任。这么一来二往，业主就“爆发”了，于是物业首当其冲遭了难。更何况大部分业主根本不会把遇到的问题当成开发商的事，而是直接找物业的麻烦。

那么问题该如何解决呢？

国务院《物业管理条例》

第二十四条规定 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

《山东省物业管理条例》

第二十四条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：

（一）生活用水纳入城市公共供水管网，并安装分户计量装置；

（二）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统;

（三）小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置；

（四）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置；

（五）电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位；

（六）按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设；

（七）小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连；

（八）按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设；

（九）按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；

（十）住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施；

（十一）法律、法规规定的其他条件。

建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅小区进行综合验收，接受房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门的监管，并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手续。

因此在前期物业合同服务期限内出现的物业问题应该由前期物业服务公司承担相应责任。开发商应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。前期物业服务合同到期后，承接物业的物业服务公司应当按照《物业管理条例》的规定做好物业承接工作。